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截至今年11月底，国内基础设施REITs产品共批准24只，已上市22只，总市值约830亿元，与之相对比的是，截至今年三季度末，全球REITs市场总市值超过2万亿美元。
“僧多粥少”加上资产本身具备核心竞争力，在今年稍显“震荡”的股市环境下，公募REITs逆势增长，成为备受资本关注的“超级明星”。12月26日，嘉实京东仓储基础设施REIT正式获得中国证监会注册批复，首只国内民企仓储物流REIT也由此诞生。在此之前，我国已成立的仓储物流REITs仅有2只，嘉实京东仓储基础设施REIT的获准发行，无疑进一步扩产和丰富了这条产品线。
嘉实京东仓储基础设施REIT的底层资产，包括位于重庆、武汉和廊坊的3处物流园区，合计建筑面积35.1万平方米，总估值15.65亿元。而值得一提的是，依托京东强大的商流底盘，以及各项稳定的业务增速，三个园区的出租率均达100%，运营平稳，社会效益突出。“京东的供应链优势，是通过集团内的资源整合，从而形成布局完善的基础设施和数字能力，从而发挥出更大的社会价值。”京东集团高级副总裁、京东产发CEO胡伟此前曾表示，“相比于平台型模式，打造供应链基础设施这条路是笨功夫，也是慢功夫，它需要冷锤慢打，但是它对于全行业、全社会都有普遍的、长期的价值，这一点在仓储设施上体现得尤为明显，我们很多的仓库在拿地建设初期，基本四周都是荒地，等到我们进入之后，慢慢带动越来越多的制造、商贸、现代服务业进入，逐步在当地营造出一个产业生态，这也是为什么近些年来越来越多的地方都会从建设现代物流园区来促进地方经济转型升级。”念念不忘，又是一个起点。今年是京东自建物流的第十五个年头，去年5月，京东物流在港交所鸣锣，物流供应链概念浩荡如潮；一年有余，2022年岁尾，京东携优质的供应链基础设施资产，乘着全新的资产证券化试点的东风，再次向外界展示自身的成长性。
不再掩藏锋芒的，还有嘉实京东仓储基础设施REIT的资产开发管理和运营管理人——京东产发。这个曾经并不为外界熟知的京东子集团，一直以来都是作为京东供应链基础设施的基石存在，最近一次被外界关注，是在今年年初完成了对港股上市公司中国物流资产（CNLP）的私有化，而这场并购的背后，是中国仓储物流行业正在经历前所未有的新旧模式转换。实物的、虚拟的，不动的、流通的，单点的、综合的，它们彼此间咬合支撑，共同构成京东新型实体的坚固护城河。
首只民企仓储物流REIT诞生作为近两年来炙手可热的资本市场新物种，基础设施公募REITs的成功推出一直以来都备受关注。特别是，从高速公路、产业园区、污水处理、仓储物流，再到保障性租赁住房，REITs项目类型不断丰富、市场规模也在持续扩容。不过，与成熟的美国REITs市场相比，我国公募REITs数量、品种都处于早期阶段，也与我国庞大的基础设施投资规模尚不匹配。特别是仓储物流REITs较为稀缺。嘉实京东仓储基础设施REIT是目前我国已成立的第三只仓储物流REIT。值得一提的是，其也是市场上首只民企仓储物流公募REIT。招募说明书显示，嘉实京东仓储基础设施REIT的基础资产为：京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目、京东商城亚洲一号仓储华中总部建设项目、京东亚洲一号廊坊经开物流园项目。
依托京东集团庞大的交易规模，作为京东商流的重要基础设施配套的承托，三个园区的出租率常年保持在100%。特别是在各地对物流仓储用地相对谨慎的大前提下，现代仓储物流设施资源具有一定的稀缺性，因此，相关园区的出租率和租金复合增速都长期走高。数据显示，廊坊园区平均月租金36.05元/平方米，武汉园区月租金32.4元/平方米，重庆园区的月租金为22.53元/平方米，年度租金平均涨幅在3%左右。如此背景之下，核心区域枢纽以及重要物流节点之上的物流仓储设施资源，更显稀缺。嘉实京东仓储基础设施REIT的三个项目均位于我国经济发达的核心区域，分处为国家级流通节点城市，以及京津冀城市群重点区域城市，资源稳定性强，是京东旗下相当优质的供应链基础设施资产。立足基础设施等实物资产，公募REITs将流动性不强的基础设施与资本市场进行链接，将市场资金引入基础设施领域，对于盘活存量资产、服务实体经济都有着重要意义。如今，仓储物流REITs又迎来民营资本的加入，无论是对公募REITs产品类型丰富度的提高、规模的扩容，抑或是盘活具备规模经济效应的仓储物流资源，都意义重大。以嘉实京东仓储基础设施REIT为例，此次REITs项目将有望通过引入社会资金进一步盘活约35.1万平方米的现代化仓储。
供应链新基建的“京东想象”2014年，京东第一座“亚洲一号”在上海正式投入运营，时光飞逝，短短八年时间，京东产发运营管理的亚洲一号智能产业园已达67座。横跨电商、零售、物流、健康等多个产业，京东向下扎根，强大的技术与服务能力之外，坚实的供应链基础设施“底盘”也已显雏形。京东2022年Q3财报显示，截至2022年9月30日，京东集团供应链基础设施资产规模达到1267亿元，同比增幅达到65%。
从增幅不难看出，京东在供应链基础设施上的投入，以及规模建设仍处于增长期。一方面，京东主业仍处于高速增长期，其他业务条线也均有较强上升空间；另一方面，整体集团战略层面，京东体系内各个板块都在变得更“开放”，为新发展阶段的到来做准备。以一个典型的数据为例，截至2021年12月31日，京东物流仓储网络总管理面积（含云仓生态平台上云仓的管理面积）超过2400万平方米，京东自建仓仅满足约899万平方米的供给，远无法满足京东物流的租赁需求。而嘉实京东仓储基础设施REIT的一个显著特征，就是与京东集团各个业务形成的强协同关系，从三家物流园区的租户构成来看，第三方租户占比较少，大部分业务和收入均依赖京东物流。相比于传统仓储设施的货物存放，高标仓往往都需要在建设前期就配套智能化的仓储和分拣设备，因此租赁方和承租方之间往往都可以建立相对稳定的合作关系。此次京东仓储基础设施标的资产中的三个项目，承租人签署的租赁合同期限为6年，高于行业平均水平的3年。业务条线丰富有纵深度，发展期内庞大的基建规模，和确定性较强的长尾需求属性，共同构成了嘉实京东仓储基础设施REIT收益稳定的特征。招募说明书显示，2022年上半年，嘉实京东仓储基础设施REIT的3个园区营业收入合计达5315万元，净利润2079万元，净利润率达到了38.8%，重庆、武汉和廊坊园区的净现金收益率分别为2.9%、2.37%和2.75%。即便在三家园区中，廊坊园区运营时间较短，但由于地处北京和天津两大直辖市之间，且京津冀区域高标仓供应较为紧张，因而保持了较好的收益。事实上，此前由于缺乏成本相对较低的融资渠道，与同行相比，京东无论在“亚洲一号”的布局力度和数量上，还是在已建成园区的盈利等方面，都有很大的进步空间，特别是在与以普洛斯为首的外资物流仓储企业的相对比之下。此番将旗下物流园区重资产通过REITs方式上市，可以减少京东自有资金投入压力，为集团整体业务“松绑”。而将成熟园区的投资置换出来，京东可以继续投入“亚洲一号”等供应链基建项目的布局，为自己的未来“买单”。
献策现代物流规划京东产发有了新思路此次嘉实京东仓储基础设施REIT的资产开发管理和运营管理人，是京东集团旗下唯一仓储物流设施开发运营管理子集团——京东产发，主要运营机构为京东东鸿。据公开资料显示，京东产发持有京东集团旗下自建的全部仓储物流设施项目。
今年3月28日，京东集团发布公告称，京东产发完成8亿美元B轮融资，由高瓴投资、华平投资和一家全球领先的投资机构等共同投资。一年前（2021年3月），京东产发同样获得过高瓴资本、华平投资领投的7亿美元A轮融资。不显山不露水。京东产发之于京东而言，一是管理其不断扩大的供应链基础设施和其他不动产资源，是基石般的存在；二是通过多年来沉淀的在高标仓建设以及管理方面的经验，对外输出服务，满足日益增长的外部客户需求，从一个企业的成本中心走向业务新增长中心。京东产发最近一次被外界关注，是在今年年初完成了对港股上市公司中国物流资产（CNLP）的私有化，这场并购的背后，是中国仓储物流行业正在经历前所未有的新旧模式转换。实际业务层面，京东产发此前为全球知名汽车公司宝马，量身定制了超过4万平方米的，在华首个绿色零件配送中心。通过优化选址、规划设计与绿色开发建设等专业度较高的智能产业园的定制开发，京东产发帮助宝马完善了其在中国本土化的物流网络部署。具备对复杂产业的园区中心规划能力，得益于京东产发在集团体系下，进行过长期的业务打磨。这也注定京东产发能够帮助项目方在运营的过程中，与京东集团旗下的电商交易、京东物流快递等业务快速形成闭环。因此，京东产发也被称为最懂供应链与电商零售的服务商之一。这同样为嘉实京东仓储基础设施REIT项目收益的提高，以及后续运营的稳定提供了又一层坚实的保障。对于京东整体供应链基础设施的后续布局，也因有京东产发的存在，其能够与独立的京东物流一起，通过协同力，形成快速发展的新格局。数实融合的思潮下，这是一家新型实体企业的应有之义。12月15日，国务院办公厅关于印发“十四五”现代物流发展规划的通知，要求到2025年，基本建成供需适配、内外联通、安全高效、智慧绿色的现代物流体系。其中也特别提及，在仓储物流行业稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。此番仓储物流REITs再扩容，对于进一步盘活存量仓储物流资产意义重大。而京东深耕以仓储物流为核心的供应链基础设施建设十余年，形成了数字化、网络化和智能化的新发展路径，无疑是这份现代物流体系的又一顶层设计，贡献了一份扎实可行的思路。（文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。）文/杨希